Το αόρατο “real estate game” για λίγους-Πιο δύσκολη φέτος η απόκτηση κατοικίας

Την εικόνα αυτή αποτυπώνει “ανάγλυφα” η νέα Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος. Όπως αναφέρεται σε ειδικό κεφάλαιο για τους δανειολήπτες, από την 1η Ιανουαρίου 2025 όλα τα νέα στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια που εξασφαλίζονται με οικιστικό ακίνητο θα υπόκεινται σε υποχρεωτικά όρια. Στόχος είναι η αποτροπή του υπερδανεισμού και η ενίσχυση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, ιδίως σε μια περίοδο αυξημένων επιτοκίων και ασταθούς αγοράς ακινήτων.

Σύμφωνα με τη σχετική απόφαση της Εκτελεστικής Επιτροπής της Τράπεζας της Ελλάδος (Πράξη 227/1/08.03.2024), καθορίζονται δύο βασικά όρια για όλους τους νέους δανειολήπτες:

Δείκτης Δανείου προς Αξία (Loan-to-Value at Origination – LTV-O):

• έως 90% για αγοραστές πρώτης κατοικίας
• έως 80% για λοιπούς δανειολήπτες

Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα (Debt Service-to-Income at Origination – DSTI-O):

• έως 50% για αγοραστές πρώτης κατοικίας
• έως 40% για λοιπούς δανειολήπτες

Με απλά λόγια, το δάνειο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου και η δόση δεν πρέπει να ξεπερνά το 50% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος του δανειολήπτη. Για μη πρώτη κατοικία, τα όρια γίνονται ακόμα αυστηρότερα σύμφωνα με το Στέλιο Κράλογλου και το newmoney.gr

Πώς επηρεάζονται οι δανειολήπτες

Ας δούμε ένα παράδειγμα: Ένας εργαζόμενος με καθαρό εισόδημα 1.000 ευρώ μηνιαίως μπορεί να πληρώνει το πολύ 500 ευρώ δόση. Αν επιθυμεί να αγοράσει διαμέρισμα αξίας 120.000 ευρώ, χρειάζεται τουλάχιστον 12.000 ευρώ δικά του κεφάλαια, ώστε να καλύψει το 10% της αξίας και να ζητήσει δάνειο για τα υπόλοιπα 108.000 ευρώ. Με επιτόκιο 4% και διάρκεια 25 έτη, η μηνιαία δόση ξεπερνά τα 570 ευρώ — άρα το αίτημα απορρίπτεται. Ουσιαστικά, πρέπει είτε να διαθέτει μεγαλύτερη προκαταβολή είτε να έχει υψηλότερο εισόδημα.

Παρόμοια εικόνα και για ένα ζευγάρι με συνδυασμένο καθαρό εισόδημα 1.800 ευρώ που επιδιώκει την αγορά κατοικίας 150.000 ευρώ. Το μέγιστο ποσό δανεισμού ανέρχεται σε 135.000 ευρώ, ενώ η δόση δεν μπορεί να ξεπερνά τα 900 ευρώ. Σε αρκετές αστικές περιοχές, οι τρέχουσες τιμές καθιστούν τέτοια σενάρια δύσκολα στην πράξη σύμφωνα με το Στέλιο Κράλογλου και το newmoney.gr

Προβλέπεται ωστόσο περιθώριο υπέρβασης: έως και 10% των νέων δανείων που εγκρίνονται και εκταμιεύονται ανά τρίμηνο από κάθε πιστωτικό ίδρυμα μπορούν να ξεφεύγουν από τα παραπάνω όρια, κατόπιν αξιολόγησης.